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北京楼市:海淀VS朝阳投资选哪里?看看内行人怎
更新时间:2021-11-22

  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问:为什么海淀上林溪那种破位置的价格都快赶上大望路CBD了?想不通。同理还有西山林语之类,都进山了……

  回答:在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格,呈现出一种价格混乱的现象,但仔细思考,还是可以总结出原因的。

  这一点大家的都明白,如果没有了学区,东西城老破小就是6万不到的水平,太阳公元就会向土星园看齐。

  中国是一个新房癌十分严重的社会,即使房价贵如香港,也有无数的人买新房;对于北京来说,老公房一类产品占到市场一半的比例,导致次新产品十分稀缺,不管是上车还是置换的人群,宁愿花5万买5环外新盘\/次新小两房,不愿意花5万买3环老破小三居,大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格,很多次新房在最近5年的价格表现十分突出,直到溢价。

  一个地段内部如果有充足的购买力人群,但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大,只有少量的次新或者品质改善产品,就会产生产品的对比效应,譬如十里河的山水文园,完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板,山水文园的填补了市场的紧缺,实现了精准的产品的溢价;对比因素并不局限于一个板块内,本质逻辑是产品与人群的精准匹配,比如泛海,比如上地学区房。

  土豪的因素和对比因素有些类似,区别是土豪的消费喜好占绝对主导,哪里有土豪看上的产品,哪里就会疯长一波,如果哪天土豪口味变了,也可能就此长期横盘。

  提问:房姐,同等价位情况下,投资优先,中长周期,万胜围和牛奶厂怎么选呢。另外,和天河公园比,又是怎么样一个顺序?

  回答:其实很多版块我在逻辑上已经说过了。 1、你入手的价格是否比实际价格低,目前天河公园牛奶厂万胜围。从成本来说,先优先考虑成本低的。 2、预期兑现是否已经在可见人和可见产业了,能见人只是第一步,能见产业是第二步。这个范围圈可以扩充到三公里范围内。 3、你通过判断中长期内谁能够做到持续不断的资源投入,或者卖地或者配套继续完善,你就知道每隔几个月,或者一年半载,板块就会有继续的利好刺激。 4、最后,你所考虑的三个板块,中长期内都是互通的,建议看我描绘的以天河公园为中心的,第二CBD后花园+琶洲电商区域老二联盟三足鼎立。因此第三点来说,都是互相成就的。 5、因此,最后只能看你能够挑到什么楼层好一点,朝向好一点,价格、业主都能比较通情达理的房子了。 广州投资价值高的板块及楼盘分享,详见知识星球。

  提问:房姐好,请问沈阳现在贷款还可以bf吗?已经浮盈30%左右有必要重新换贷款吗?

  回答:30%的涨幅是比较尴尬的阶段。 一般有50%,新产品利率或者月供降低,可以考虑优化贷款。 换贷款成本低,可以考虑还贷款。 目前沈阳的贷款相对还是比较水,市场不发达。 沈阳上一轮2018-2020已经过去,下一轮需要等待。

  提问:房姐你好,关注你很久了,之前新人首问没有回复,再问一次希望可以回复哈 SFSD,年底满社保5年,考虑抓紧上车,刚结婚不久准备买房自住+升值,我们两个工作在望京和西二旗,未来的工作地点也大概率都会在这两个方位,对学区没有特别要求。首付200万左右,再看450万左右的标。 目前看了酒仙桥、北苑、回龙观和望京: 酒仙桥以老破小居多,实地看了一些房子之后放弃了; 北苑这边看了老北苑的新北苑,从增值配套来看新北苑的居住体验和升值空间会更大一些,但是可选择的标只有华贸城450万左右的loft或者67平小两居,整体有些学区溢价; 回龙观我关注了一些房源比如国风美唐,公园悦府,流星花园等等,上周去看的公园悦府450万85平的两居室,实际面积在63平左右,但是房子不是满五唯一,对于我们SFSD感觉不是很合适,首付要交240万,但房子整体我们还是比较倾向的; 望京这块能够到的盘比较少,基本就是南湖X园和望京X园这些小区,选择空间不是很大,但从投资角度来讲应该是比较好的。 我的问题是: 1.目前我的这种情况选择哪种盘会比较合适,或者房姐有没有其他推荐 2.如果买公园悦府目前的情况是否可以入手 3.沈阳铁西区有一套金地名京洋房两居,从入手到现在涨幅已经翻倍,是继续长期持有还是卖掉在北京换更多的资金筹码 以上是我的问题和情况,望房姐回答~

  回答:1. 回龙观更合适,到望京还是西二旗距离都不远,望京400+的盘基本都是老破小 2. 公园悦府可以入,还有华润的万象悦府、紫金新干线. 沈阳建议出掉,现在已经是相对高点,继续持有的利润不大,建议换筹到北京填充筹码

  提问:房姐好,在廊坊市区工作,廊坊户口,自住一套现房,有本有贷。2019年入坑了一套城际铁路s6周边期房,在还贷,今年交房,沉没成本。怎么自救?

  回答:已经吃亏了,廊坊1.3万的线年北京行情后,可能还可以1.8万左右碰到好运出货。 就当30万不存在了。 抓紧归置资金,凑二三百万往上,买北京。

  回答:苹果社区北区是商住loft式的公寓格局,开放格局,没有私密性和小区环境,大多是办公类设计,典型的租金高涨幅低,而且涨幅长期跑输大盘,不建议碰

  提问:房姐您好,小白首次提问:目前角门有一套老公房(价值380左右),手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要置换。 请问现在是置换一套700左右的自住?还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢(有首套资质)? 如果置换700左右南边和东边哪些盘升值空间大? 购买远郊新房投资趋势如何? 谢谢解答!!

  回答:有首套资格建议置换,在北京总价越低的盘溢价越高,需要上车的人太多,竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区 选筹建议看下九龙山、朝青、双井 例如 国美第一城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际,丰台看下 星河城、万年花城 远郊新房要看位置,没有地铁和交通不便利的地段慎选

  提问:杭州现在涨幅明显降低且单价比较高。未来调控政策未知。武汉现在市场很热,单价相对较低,未来两年来看涨幅似乎不错。那么在资金有限只能投资一套的情况下,是不是先买武汉呢?

  回答:杭州先前炒作地区冷下来了, 没炒作地区开始上去了。 亚运会之前,是长期行情。 武汉正在启动初期,已经有部分标杆次新带学区启动行情。 50-100以上可以杭州,以下可以武汉。

  提问:房姐,我是昨晚的提问者,谢谢您耐心地回复,醍醐灌顶,只是有几件事不明,希望确认下 1,手里两百两年后还120,您建议杭州而非武汉是吗?为什么呢?不会站岗吗~杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗,几乎走完了,只能等下一轮,也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2,按照手头200,估计30~40摩擦成本,七成也就是总价可能500~550,这个没错吧~。您说两年赚500也不是不可能,这意味几乎翻倍啊,您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3,您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算(还给他后无法再借出来)前提下如何做到虚空接力呢~ 4,我所能够去够到的总价,房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀,非常感谢房姐,谢谢您

  回答:杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会,赚60% 杭州在二线进一线过程中,加上贷款宽松,如果价格空间还有30%,实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力,不是一句话的事 内功到位了,自然懂 钱江世纪城外溢,市北板块

  提问:房姐您好,新人首问!手里子弹1100(加上贷款可以接受到1600上下),二套,准备要小孩,想寻一套三居改善房(改善为主,兼顾保值或投资和幼儿园),上班在朝阳北辰,原本想兼顾改善和教育,但发现预算有限,所以以后孩子大了也可考虑换到海淀。 已看过酒仙桥(丽都一号、丽都水岸180平&196平、阳光上东、丽都东镇),朝青(天鹅湾,不太喜欢密度太大),望京(国风、大西洋西城、融科橄榄城、东湖湾),北苑(远洋万和四季、润泽公馆、福熙大道),东坝(奥林匹克花园一期163平) 新盘东叁金茂府和天誉145平、鸿坤花语墅145平(开发商捂的新房放出) 目前从纯居住觉得小区环境不错的丽都水岸、奥园、润泽公馆、融科橄榄城、东湖湾都不错,但是后面两个能看上的户型总价略微超预算,另外,房姐对东叁金茂府、鸿坤花语墅怎么看呢,那一片我了解的不多 教育的问题能兼顾最好,不能兼顾也无所谓,目前以改善为主,五年后准备用手里另一套房置换一套海淀老破小解决,主要是现在担心学区房的在六七年后政策风险有点高,不敢过度附加教育属性 房姐经验多,能从投资保值的角度给综合分析一下这些盘的优缺点吗? 或者房姐有没有其他次新盘可以推荐,海淀还没看过,可以推荐一下符合我们需求的盘吗?如有好的推荐也可考虑一步到位。

  回答:酒仙桥大环境不行,那边感觉太独立了,而且道路歪斜、断头路多,大多城中村,未来改造难度太大,没啥预期,不推荐选这个板块 东坝前期溢价有点多,价格超越了价值,短期增长乏力 望京和新北苑可以好好看下,想在朝阳兼顾教育就看下新北苑吧,如果想增值潜力大还是首选望京。 海淀看下橡树湾、中海枫涟山庄、郦城、美丽园

  提问:房姐好,17号线开通后,北七家未来科技城板块会怎样,看中海德堡花园,踩盘感觉小区比较破败,但是户型比较不错。4万出头100多平的南北两居,3.5左右的大户型有点动心。

  回答:北七家回避 见之前写的《北京边界》 北面最远,不要超过天通苑,回龙观 天通苑的大户型,仍然在3万元,3.5万的北七家老破大,还洗不干净。

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